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本文特约作者：易居（中国）企业集团首席分析师、克而瑞江浙区域总经理 刘晨光

　　鸡年开年，央行调整中期货币贷款利率，间接加息，市场上房贷收紧的风声越来越近，２017年的下行周期中，影响房地产发展的第一只“黑天鹅”已经到来。福州奇富网络小额贷款想提前还款结清在哪里提交申请我们认为金融层面的“黑天鹅”现象，一方面基于整个外汇和经济层面有一定的合理性，另一方面则是部分政策有用力过猛的嫌疑，目前针对房地产的政策需要有一些对冲。

　　对此，我们从整体政策、个人房贷、金融管控、房企融资等各个层面进行分析，对2017年的房地产金融有以下七点预判和建议：

　　1、目前货币政策偏紧为主，两会后可能有反思和检讨；2、个人信贷收紧用力过猛，全年个人信贷增量不大；3、土地端融资收紧，建议房企调整投资策略；4、开发贷评级中性，企业债全年收紧概率大；5、资本市场行情趋弱，后半年可能有融资机会；6、股权融资机会增多，建议房企加强与金融企业的洽谈。

　　警示

　　从“政令不出中南海”到“令行禁止”，可能导致行业硬着陆，缩短改革时间。以下为详细分析：

　　1、目前货币政策偏紧为主

　　两会前后或有检讨和反思

　　人民银行年前后逐渐提高中期货币的贷款利率，导致各个商业银行获取资金的成本上升，导致资金面偏紧，商业银行贷款利率上升，战略层面来看有助于维持人民币稳定，提高人民币收益率，客观上会对整个实体经济发展包括如房地产行业带来利率上升、贷款难度加大的问题。

　　我们认为，中期利率的收紧会在“两会”前后进行相应的反思，若确实会影响经济发展、妨碍经济复苏，可能会进行相应的反思或检讨，但目前仍以偏紧为主。

　　人行提高中期借贷利率，将增加银行的借入成本，银行只会选择优质客户放款，社会的资金相应收紧。企业信贷也将收紧。

　　这样可以有助于稳定人民币汇率，但流动性的蝴蝶效应影响，可能在一季度视市场情况调整。目前银行还没有对全年明确的预测和目标制定。但银行总体资金紧张，可能会提高理财产品吸收存款。

　　2、个人信贷收紧用力过猛

　　全年个人信贷增量不大

　　人民银行内部应有指导文件，2017房地产个人贷款余额一季度不能超过去年四季度的日均贷款余额的平均数（以某股份制商业银行为例，去年12月底余额较去年1月底余额增加福州奇富网络小额贷款想提前还款结清在哪里提交申请了70%，贷款总体增加了百分之十几），导致现在的房贷利率必须得靠自然还款或提前还款才能释放更多的头寸，是比上一年略紧的信号，决定了拿到较多的新增贷款难度加大，一定会对房地产的成交量导致较大的影响，审核贷款难度加大、贷款成本提高。

　　相对而言，资质较差的客户或风险较大的城市获取个人贷款的难度更大，会从根本上抑制一手房和二手房的交易率。

　　我们提出的思考是，国家整体杠杆使用率并不高，去年全国贷款杠杆使用率约为21%，新增为25%，说明房贷安全性问题不大，从个人信贷上收紧从根本上讲是没有必要的。

　　就国情而言，个人购房杠杆使用率是不足而不是过份，国家房贷整体是基本无风险的，杠杆使用率不足，商业银行采取这样的措施有点用力过猛，不排除这种收紧会延续到上半年末，但就商业银行的本质而言，一旦有机会，银行会抓住时机进行调整。这也决定了2017年全年度房产信贷上不会有太大的增量。

　　3、土地端融资收紧

　　建议房企调整投资策略

　　国家土地供给连续三年出现了每年20%的供给面积缩减，2016年全国年成交面积仅占2013年的42%，但成交金额仅差4000亿，也就是2016年全国土地成交均价较2013年涨了2.4倍，土地供应缩减，地价涨幅扩大，去年各个商业银行的夹层融资和杠杆是推高地价的重要原因。

　　我们预测，2017年在土地端会针对配资、夹股增债、夹层融资的进行非常苛刻的打击，不排除上海这样穿透式的检查自有资金蔓延到更多的热门城市，如广州、厦门。

　　开发商取地受到的资金收紧会贯穿2017全年，并逐渐收紧，这一方面有利于土地市场的稳定，但不调整土地出让制度，这种措施只是治标不治本，另一方面，会让开发商拿地越来越小型化，核心城市市场集聚度会下降，同时，开发商会加大对优质二线、三四线城市的布局和调整，原有的投资逻辑面临检讨。

　　4、开发贷评级中性

　　企业债全年收紧概率大

　　房地产开发商在银行间获得的融资，以开发贷为主，是至少三分之一的开发商在金融市场上获取资金的来源，这一方面，银行不会做增量，会维持原来的规模，开发贷安全性较高，是中性的评级。

　　另外，开发商2015-2016年通过企业债获取资金的成本比较低，据克而瑞监测2016年1-11月，108家房企公司债成本普遍在3-8%之间，加权融资成本为4.73%。2016年企业债发行次数498次，发行量5925亿元。

　　大量发行的企业债一方面降低了开发商的负债利率支出，用低息债置换了高息债，这部分开发商已经获利，偿债压力推到了2018年，客观助推了地价上涨。

　　据此，我们认为，企业债层面，2017年大半年的时间里，发行难度加大、规模缩小、利率水平上升，是对房地产企业调控的重要环节，政策偏紧的。在这个过程中，我们更多的对民营类企业保持较为保守的看法，而在港上市的企业或许可以通过海外债来缓解，国有企业获取资金的难度会发生变化。

　　5、资本市场行情趋弱

　　后半年可能有融资机会

　　央行“防风险”，提高中期货币利率，导致这段时间货币市场偏紧、利率上涨，资本市场整体行情相对趋弱，这会影响开发商通过资本市场融资，不适合开发商进行IPO等各类融资。

　　但2017年国家整体提升资本市场盈利水平和资本利润水平的复苏，资本市场会有一波行情。透过资本市场获得一些融资，在2017年后期可能会有一些机会。

　　6、股权融资机会增多

　　建议房企加强与金融企业洽谈

　　对于像平安不动产这样的金融企业，相对债权投资，进取型的金融企业更愿意以股权投资获取稳定收益，并持续做大。

　　2015-2016年的疯狂行情，导致股权型的金融企业无法进入市场，随着市场不断收紧，这类金融企业作为长期股权投资人进入一些优质企业，成为股东，为企业注入更多的廉价资金和资源，获得双方的发展，2017年，这种企业会更多。

　　我们认为，和金融企业不断进行洽谈并强化房企自身某一方面的实力，为成为一些具有优秀创造性的企业如朗诗和绿城等房企的选项，之后都有较大的发展空间。

　　2017年，影响房地产发展的第一只黑天鹅已经出现了，为了维持人民币汇率稳定，提高人民币收益率，央行提高中期货币市场利率，导致房企获取资金的难度加大，使整个房地产融资环境更加艰难，经过媒体的发酵，会对市场造成较大的负面影响。我们急需观察三月份“两会”之后，会不会有调整和变更。

　　警示：

　　这次宏观调控是由原先的“政令不出中南海”到现在的“令行禁止”，我们认为在一定程度上，缺少对冲，在我国个贷比率只有20％左右、风险较低的情况下，没有任何对冲政策，全面打压的政策对于房地产的整体行业发展是不利的，原先可以在12个月完成调整的市场在4-5月内就见底，改革时间变短，整个房地产行业快速硬着陆，会让行业发展面临全新的问题：到4月，房地产开发投资增速掉到３以下，中央会面临是否救市的难题。在这个点上，整齐划一的、没有任何对冲的政策弊大于利。

　　( 本文由楼市杂志特约机构克而瑞原创，如需转载请注明出处 )

　　（编辑：刘正华）